Bunti
“tisser” en hindi, mais aussi de l’anglo-normand “bontë”, “bonté”
Un projet de recherche & développement open source
Le BUNTI, (“tisser” en hindi, mais aussi de l’anglo-normand “bontë”, “bonté”) est un projet de recherche & développement open source, initié en 2018 par Denis Caraire, Paul Lempérière, Amandine Hernandez, Thomas Hanss et David Miet. Ce projet s’adresse à l’ensemble des acteurs de l’aménagement du territoire : il vise la massification de la rénovation et de la reconfiguration du parc d’habitat ancien grâce à la mise au point de modalités d’intervention inédites, basées sur un nouveau type d’ingénierie de projets engendrant un effet de levier de 10€ d’investissement privé pour 1€ d’investissement public.
Expérimenté pour la première fois en 2017, 2018 et 2019 par Villes Vivantes pour le SCoT des Vosges Centrales, la Communauté Urbaine du Creusot et Périgueux, en prolongement d’opérations de densification douce engagées sur ces territoires, le BUNTI est issu, au départ, d’une transposition des méthodes de déclenchement et d’aboutissement des projets BIMBY (création de terrains à bâtir à partir de parcelles déjà construites) aux projets de transformation du patrimoine bâti existant. De 2018 à 2021, Villes Vivantes a également entamé l’expérimentation, pour la ville d’Epinal d’un dispositif BUNTI associé aux modalités plus classiques d’intervention de l’OPAH-RU lancée pour 5 ans par la ville. Des travaux de recherche & développement sont aujourd’hui engagés dans de multiples territoires, en phase pré-opérationnelle de conception des dispositifs d’intervention sur le parc d’habitat ancien comme en phase opérationnelle.
BUNTI : 8 hypothèses pour faire des dispositifs publics d’action sur l’habitat privé un véritable catalyseur de la revitalisation des territoires
1 le projet – 2 la subvention
Une ingénierie moderne et inclusive doit pouvoir accompagner et augmenter le niveau de qualité de tous les projets, au service d’une action globale en faveur de la revitalisation. Pour gagner en efficacité et élargir la portée de l’opération, nous pouvons expérimenter une ingénierie engagée en deux temps clairement distincts : d’une part l’habituelle vérification d’éligibilité lorsque des aides existent, et d’autre part, une phase de conception préalable à cette vérification, qui se concentre sur la nature et la pertinence du projet.
Quelle offre d’ingénierie à l’amont de la vérification d’éligibilité ? Quelles techniques pour que le projet ne se résume pas à une demande de subvention ? Quelle offre d’ingénierie en direction des projets non aidés ? Quelle offre d’ingénierie en direction des porteurs de projets qui ne contactent pas le dispositif ? Quel accompagnement pour les porteurs de projets qui font eux-mêmes les travaux ? Quel dispositif pour capter des projets qui n’en sont qu’au stade de l’idée ou du besoin ?
Coaching et conception multifacettes de haut niveau
Intervenir de façon qualitative sur le bâti ancien en cœur de bourg comme en centre-ville demande des compétences multiples et mobilisables de façon agile et pertinentes. Plutôt que de multiplier des profils très spécialisés qui auront du mal à avoir une vision globale des projets et des processus de décision des ménages (ergothérapeuthe, thermicien, technicien monteur de dossier…), on peut émettre l’hypothèse qu’investir dans des profils de concepteurs aptes à faire rapidement le lien entre les multiples dimensions d’un projet pour trouver les scénarios les plus performants donnera des résultats plus significatifs.
Parce qu’un dispositif public d’action sur l’habitat privé n’est pas un guichet de vente d’isolants, de chaudières à condensation, et de VMC double flux , passer de la solution toute faite au projet global de réhabilitation d’un bien et de production d’une offre qualitative d’habitat demande des compétences réelles de concepteur ainsi que le déploiement d’une vraie énergie.
Aujourd’hui, en 2024, cette compétence sera peut-être plus opérante si elle est positionnée dans un rapport horizontal et bienveillant avec le porteur de projet, qui suppose de sortir de la notion de guichet et de simple conseil.
Voici les dimensions que des coach concepteurs et développeurs de projet doivent pouvoir maitriser dans la recherche de solutions avec les porteurs de projets :
- Architecture : choix du bon scénario patrimonial / architectural / financier
- Immobilier : validité architecturale, technique et financière des projets
- Urbanisme – droit des sols et relation avec les services des collectivités
- Patrimoine architectural et techniques de réhabilitation dans l’ancien
- Agencement et décoration intérieure
- Aménagement des jardins et des espaces extérieurs
- Thermique associée à l’ergonomie et aux usages
- Médiation familiale – accompagnement dans la prise de décision familiale, avec les ayants droits, mise en place d’un calendrier du projet
- Coaching financier et fiscal
- Ingénierie de projet collectif et de médiation de voisinage
- Coaching technique en phase de réalisation des chantiers
Patrimoine et renouvellement urbain : c’est partout
Le renouvellement urbain concerne la transformation et la valorisation de tout le patrimoine existant : tous les fonciers et bâtiments situés en zone U, du patrimoine exceptionnel jusqu’au patrimoine ordinaire qui fait le quotidien des habitants. Quelle mise en valeur du patrimoine au-delà des quartiers dits « historiques » ou patrimoniaux ? Quelle articulation entre valorisation du patrimoine architectural et projets éligibles Anah ? Comment faire participer un pavillon des années 1970 à la valeur patrimoniale globale d’un cœur de ville ou de bourg ?
L’extérieur : un produit d’appel
Les extérieurs, le jardin, la terrasse, le deck, le carport, les accès, les façades, les clôtures… Quelle offre pour les habitants mobilisés sur ces dimensions ? Comment les introduire lorsqu’elles ne sont pas des composantes du projet ? Quelle technicité développée sur ces questions ? Comment en faire un facteur d’attractivité global pour le dispositif public d’action sur l’habitat privé ?
L’extérieur : un produit d’appel
Les extérieurs, le jardin, la terrasse, le deck, le carport, les accès, les façades, les clôtures… Quelle offre pour les habitants mobilisés sur ces dimensions ? Comment les introduire lorsqu’elles ne sont pas des composantes du projet ? Quelle technicité développée sur ces questions ? Comment en faire un facteur d’attractivité global pour le dispositif public d’action sur l’habitat privé ?
L’autofinancement par le neuf et le foncier
Détacher un morceau de jardin pour financer une transformation de salle de bains… Mettre en location une partie de sa maison après avoir créé un accès indépendant… Construire un locatif neuf PLS dans son jardin… Quelle ingénierie pour intégrer ces dimensions d’autofinancement et les proposer aux porteurs de projet, en complément des financements publics ?
Mener de concert densification et lutte contre la vacance
Une idée reçue voudrait que la production d’une offre nouvelle en densification soit contradictoire avec la mobilisation du parc vacant. Nous pensons au contraire que la dynamique de l’une peut conforter celle de l’autre. Quelle ingénierie pour créer un cercle vertueux dans lequel des opérations BIMBY (construction neuve sur terrain à bâtir détaché en zone U, locatif neuf sur parcelle déjà bâtie) créent un contexte favorable (amélioration des valeurs immobilières et de l’image des quartiers, logique de repeuplement) pour la réoccupation des logements vacants et la dynamique de l’action publique sur l’habitat privé ? Quelle ingénierie pour décupler les effets de propagation et d’entrainement à l’échelle des rues, des îlots, des quartiers, de la Ville, de l’agglomération ?
Agir sur la demande
Quelle ingénierie pour capter et agir sur la demande de logements neufs ou à réhabiliter dans les quartiers existants ? Quelle ingénierie pour ouvrir les portes des cœurs de ville et de bourgs à des porteurs de projets entrants en locatif et en accession ? Par quelle méthode utiliser le flux de demande comme un effet de levier pour déclencher des projets dans l’ancien ?
Beauté
Quelles actions et quels moyens en matière d’embellissement et d’expression de l’opération dans le champ de la beauté, en secteurs historiques comme en secteurs périphériques ?
Premiers résultats
Fin 2023, 4 premiers prototypes démonstrateurs BIMBY & BUNTI ont été expérimentés et conduits à leur terme en France :
- à Périgueux : de 2016 à 2021, avec l’aboutissement de 250 projets de logements BIMBY et BUNTI,
- sur le territoire de la Communauté Urbaine du Creusot-Montceau : de 2017 à 2022, avec l’aboutissement de 272 projets de logements BIMBY et BUNTI,
- sur le territoire du SCOT des Vosges Centrales : de 2017 à 2022, avec l’aboutissement de 200 projets de logements BIMBY et BUNTI,
- sur le territoire du Pays de Vitré, de 2020 à 2022, avec l’aboutissement de 75 projets de logements BIMBY et BUNTI.